Déclaration préalable ou permis de construire ? La réponse dépend surtout de la surface créée, de la zone du plan local d'urbanisme et de ce que les travaux changent à l'extérieur. Voici les critères principaux.
La surface créée
C'est le premier critère pour une extension, un abri ou une annexe :
| Surface de plancher ou emprise au sol créée | Formalité habituelle |
|---|---|
| Moins de 5 m² | Pas de formalité en général (sauf secteur protégé) |
| De 5 à 20 m² | Déclaration préalable |
| De 20 à 40 m² en zone urbaine d'un PLU | Déclaration préalable, sauf si la surface totale de la maison dépasse 150 m² après travaux : permis de construire |
| Plus de 20 m² hors zone urbaine, ou plus de 40 m² | Permis de construire |
Au-delà de 150 m² de surface totale après travaux, le recours à un architecte devient obligatoire pour le permis de construire.
Ce qui change à l'extérieur
Sans création de surface, une déclaration préalable est souvent nécessaire dès que l'aspect extérieur est modifié :
- remplacement de fenêtres ou de volets par un modèle différent, changement de couleur ;
- création ou agrandissement d'une ouverture ;
- modification de toiture, pose de fenêtres de toit ou de panneaux solaires ;
- clôture, lorsque la commune l'a décidé ou en secteur protégé ;
- ravalement de façade, dans les communes qui l'imposent et en secteur protégé.
Le changement de destination
Transformer un local commercial en logement, ou un garage en pièce de vie, est un changement de destination. Sans modification de la façade ni des structures porteuses, une déclaration préalable suffit en général. Si la façade ou les structures sont modifiées, il faut un permis de construire.
Les secteurs protégés
Aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, l'architecte des Bâtiments de France donne son avis. Les exigences sont plus fortes (matériaux, couleurs, menuiseries) et le délai d'instruction d'une déclaration préalable passe d'un à deux mois.
Le PLU a le dernier mot
Ces règles nationales sont complétées par le plan local d'urbanisme de chaque commune : hauteur, implantation, aspect des façades, clôtures. Un projet peut relever d'une simple déclaration préalable et être refusé parce qu'il ne respecte pas le PLU. Vérifier le règlement de la zone avant de déposer évite la plupart des refus.
Les délais en pratique
Comptez un mois d'instruction pour une déclaration préalable complète, deux en secteur protégé ; deux mois pour un permis de construire de maison individuelle, trois mois pour les autres. Le délai ne démarre qu'une fois le dossier complet : chaque pièce manquante le repousse.
Besoin d'un dossier de déclaration préalable complet, plans compris ? C'est notre métier.
Ces informations sont générales : les règles varient d'une commune à l'autre. Pour votre chantier, nous vérifions ce qui s'applique à votre adresse.